fbpx
Новости

Кто может не платить аренду на время карантина: советы от LPro

16.04.20
 Кто может не платить аренду на время карантина: советы от LPro
 
Уже в третий раз за последние 2 недели положения о плате за пользование недвижимым имуществом меняются Верховной Радой Украины. Сначала новая норма была введена законопроектом № 3275, далее ее видоизмененная версия появилась в Законе Украины №540-IX, и наконец — законопроект о внесении изменений в Закон Украины «О Государственном бюджете Украины на 2020 год» № 3279-д расставил точки над «і».
Из п. 14 Заключительных и переходных положений Гражданского кодекса Украины изъята ссылка на ч. 6 ст. 762 этого Кодекса и утверждается, что с момента установления карантина, введенного постановлением Кабинета Министров Украины «О предотвращении распространения на территории Украины острой респираторной болезни COVID-19, вызванной коронавирусом SARS-CoV-2» от 11 марта 2020 N 211 (с последующими изменениями и дополнениями) и до его отмены в установленном законом порядке, плата за пользование недвижимым имуществом (его частью) подлежит уменьшению по требованию нанимателя, осуществляющего предпринимательскую деятельность с использованием этого имущества, в течение всего времени, когда имущество не могло использоваться в предпринимательской деятельности нанимателя в полном объеме из-за введённых ограничений и (или) запрета.
 
Размер арендной платы, которую должен заплатить арендатор, не может превышать совокупный объем расходов пропорционально арендуемой площади, которые арендодатель совершил или должен будет осуществить за соответствующий период для внесения платы за землю, уплаты налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка и оплаты стоимости коммунальных услуг.
Законодатель предусмотрел исключение: если по договору наниматель самостоятельно обязан оплатить эти расходы полностью или частично, он освобождается от арендной платы полностью или на часть, выплачиваемую им в виде этих расходов.
 
Также в законопроекте предусмотрены случаи, на которые уменьшения арендной платы не распространяется. Речь идет о субъектах хозяйствования, которые на протяжении действия карантина фактически осуществляли деятельность с использованием этого имущества в своей хозяйственной деятельности в полном объеме; а также о договорах найма имущества, принадлежащего территориальной общине.
Важно понимать, что этот пункт выступает специальной нормой по отношению к ч. 6 ст. 762, актуализируя ее содержание обстоятельствами карантина.
 
Вероятно, по планам законодателя это положение должно распространяться только на арендаторов, работа которых на время карантина прямо ограничена или запрещена:
🔴 заведений общественного питания (ресторанов, кафе и т.д.);
🔴 торгово-развлекательных центров;
🔴 других заведений развлекательной деятельности;
🔴 фитнес-центров;
🔴 учреждений культуры;
🔴 заведений торгового и бытового обслуживания населения, кроме заведений, деятельность которых разрешена на время карантина.
 
Для таких арендаторов предлагаем следующий алгоритм реализации своего права:
1. Обратиться письменно к арендодателю с требованием со ссылкой на постановление КМУ №211 с изменениями и дополнениями.
2. Привести доказательства невозможности использования арендованной недвижимости.
3. Предложить обсудить и согласовать условия уплаты аренды на время после карантина и на время карантина в случае его продолжения.
4. В случае отказа арендодателя от уменьшения арендной платы — договориться о скидках или отсрочке платежа.
 
Другим предпринимателям, деятельность которых прямо не ограничена на время карантина, но которые не используют арендованные площади по разным причинам, самостоятельно доказать свое право на реализацию п. 14 будет сложнее.

Что говорит об этом судебная практика?

Сегодня отсутствует практика рассмотрения судами споров об арендной плате в связи с карантином, но можно обратиться к практике применения ч. 6 ст. 762 ГКУ как основания для освобождения от ответственности арендатора за невнесение арендной платы.
Постановление ВС КХС от 08.08.2019 по делу № 910/14596/18 акцентирует внимание, что решающее значение для установления размера уменьшения платы, который наниматель вправе требовать, имеет доказанность ним невозможности использования арендованного помещения в течение всего спорного периода.
 
Постановление ВС КХС от 18.12.2018 по делу № 910/7495/16, Решение ХС г. Киева от 11.12.2019 по делу № 910/12171/19 и Постановление ВАХС по делу № 905/569/19 от 20.02.2020 отмечают, что основанием освобождения от обязательства уплаты арендной платы является объективная непосредственная невозможность использовать переданное в аренду имущество (быть допущенным в помещение, находиться в нем, хранить в помещении вещи и т.п.) в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
 
Обстоятельства, указанные в ч. 6 ст. 762 ГКУ, полностью не охватываются понятием форс-мажорных обстоятельств: признаками последних является их объективное и абсолютное действие и непредсказуемость; а первые могут быть вызваны и волевым действием арендодателя. Поэтому обстоятельства, указанные в ч. 6 ст. 762 ГКУ, могут включать обстоятельства непреодолимой силы и случая, но не ограничиваются ими.
Отсутствие в ч.6 ст. 762 ГКУ исчерпывающего перечня обстоятельств, которые делают невозможным использование арендатором имущества, оснований возникновения таких обстоятельств и средств их подтверждения, свидетельствует о том, что основанием для применения этой нормы является установление факта невозможности использования арендатором имущества по независящим от него причинам на общих основаниях, определенных процессуальным законодательством.
 
Постановление ВС КХС от 03.04.2019 по делу № 905/1472/17 отмечает, что при оценке обстоятельств, предусмотренных ч. 6 ст. 762 ГКУ, презюмируется неизменность условий хозяйствования (пользования имуществом) или состояния объекта аренды. Арендатор должен доказать наличие обстоятельств невозможности использования имущества, на которые он ссылается в обоснование своих требований, а также доказать, что эти обстоятельства возникли по независящим от него причинам: вследствие изменения конъюнктуры на рынке товаров, работ, услуг, по вине арендодателя, из-за действия непреодолимой силы или в связи с природными свойствами имущества, являющегося объектом аренды.
Если арендатор по независящим от него обстоятельствам в течение определенного времени был полностью лишен возможности пользоваться арендованным имуществом, то он вправе поднимать вопрос и о полном освобождении его от внесения арендной платы.
 
Обращайтесь к команде LPro, а мы поможем вам:
1. Подготовить требование к арендодателю.
2. Собрать все доказательства для подтверждения возможности использования права на уменьшение арендной платы.
3. Представить ваши интересы в переговорах с арендодателем и договориться о наиболее благоприятных условиях для вас.
4. В случае отказа арендодателя от уменьшения арендной платы на время карантина — подготовить стратегию досудебной и судебной защиты ваших интересов.
5. Защитить ваши интересы в суде с целью взыскания незаконно истребованной арендной платы.
Юридическая консультация
(*)
Неверный ввод

Неверный ввод

(*)
Неверный ввод

Неверный ввод

Неверный ввод

ПРОКОНСУЛЬТИРУЙТЕСЬ С НАМИ ПО ТЕЛЕФОНАМ:
Заказать Обратный звонок
(*)
Неверный ввод

Неверный ввод

Заказать Юридическую консультацию
(*)
Неверный ввод

Неверный ввод

(*)
Неверный ввод

Неверный ввод

Неверный ввод